Bij sommige onderwerpen verwacht je een kamerbehandeling die fel maar vooral ook langdurig zal zijn, zo niet ontwerp 34373, de zgn. Wet doorstroming huurmarkt 2015. Dat ontwerp wordt in een noodgang door de kamer gejaagd.

Het ontwerp mikt (en dat is ook de titel) op doorstroming huurmarkt. Persoonlijk zie ik het als de grootste slag voor de rechten van huurders sinds het einde van de liberalisering in 1979, misschien zelfs wel sinds de huurwet uit 1950. Die laatste wet ken ik enkel uit de handboeken.
Dat er iets moest gebeuren is duidelijk: de huurmarkt zit op slot omdat er al minstens 15 jaar volstrekt onvoldoende woningen worden gebouwd. De marktwerking in corporatieland heeft in ieder geval niet gewerkt. Allerlei megalomane plannen hebben tot rampen geleid: kijk naar de SS Rotterdam, Vestia en Servatius in Maastricht die zelfs in België wilde bouwen. Ondertussen werd het bijbouwen van betaalbare woningen in de sociale sector en net daarboven stelselmatig verwaarloosd. De bankencrisis en de daarop volgende malaise hebben de toegang tot de koopmarkt verstoord waardoor veel betaalbare woningen onverkocht blijven en de druk op de huurmarkt nog verder toenam.

Enkele jaren geleden kwam men met een extra opslag op de huurprijs voor (te)veel verdieners. Wat nu gebeurt gaat nog veel verder: men begint aan de huurbescherming te morrelen zonder dat er een fatsoenlijk aanbod van woningen is. Een van de pijlers van 7:271 BW ev is dat een huurder beschermd wordt. Er zijn uitzonderingen zoals de anti-kraak, de diplomatenclausule en het campuscontract maar dan weet je als huurder vanaf het begin waar je aan toe bent.
Iemand die nu huurt is zeker van zijn of haar woning, heel bijzondere gevallen daargelaten en dat is ook van vitaal. Bij werkeloosheid is er een meestal een vangnet maar als je een verlies van woonruimte op je af ziet komen ligt dat heel anders.

Als ik het ontwerp bezie lees ik:

Artikel 271, eerste lid, komt te luiden:
1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:

a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of
b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,
niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.
Dit betekent dat een huurder voortaan echt op proef woont. Iedereen met een huurpraktijk zal een aantal zaken in net hoofd hebben waarbij dat nuttig zou zijn (geweest). Toegegeven maar het gaat om een fundamentele verschuiving van huurbescherming ten nadele van de huurder.

Een verhuurder met weinig scrupules die na 1 juli 2016 verhuurt zal met name in regio’s waarin de nood hoog is de huurder al dan niet subtiel duidelijk maken dat hij of zij niet al te veel babbels moet hebben omdat de huurder het anders kan schudden en kan maximaal 2 jaar kan vertrekken.

Als ik gevallen bezie die ik van dichtbij meemaakte.

Het eerste. Een belegger heeft een pand al een jaar in de verkoop. Gezien de markt loopt het niet en wat niet helpt is dat het pand door de laatste huurder is uitgewoond. Er duikt een huurder op die wel wil opknappen. Die huurt voor een jaar maar weet ook dat hij in beginsel permanente bescherming heeft. Investering van de huurder in het pand een kleine 20 mille (!). Die kan hij bij tussentijds vertrek wel ten dele terughalen via 7:216 lid 3 maar dat is ook een lastige weg. In dit nieuwe systeem heeft de huurder geen enkele garantie dat zijn investering kan worden terugverdiend. Een huurder die wanhopig is waagt misschien de gok?
Het tweede. Een huurder, net afgestudeerd, krijgt een baan en vindt na enig zoeken een huurwoning. Het pand is netjes afgewerkt maar wel leeg. Dus: vloerbedekking, behang, gordijnen etc en dus al snel een 5 tot 6 mille uitgegeven.
Zal deze huurder dat gaan investeren als hij weet dat hij mogelijk na 2 jaar weg moet. Als hij geld te veel heeft wel maar anders zal het een coupon van de kwantumhallen worden.

Zullen woningstichtingen er een duiventil van maken, nee maar ik ken genoeg verhuurders die zich niet zullen kunnen bedwingen. Als ik de toelichting het helaas aangenomen amendement van der Linde bezie
“De indiener wil tijdelijke huurcontracten tot maximaal twee jaar mogelijk maken. Op deze manier wordt het voor huiseigenaren en verhuurders nog aantrekkelijker om woningen – al dan niet eerst tijdelijk – te verhuren. Op de woningmarkt ontstaat zo meer ruimte en flexibiliteit voor huurders en verhuurders om verschillende huurcontracten voor kortere periodes af te sluiten, inspelend op de verschillende behoeftes in de samenleving” bekruipt me een diepe huivering. Let wel: huurders hebben hier niets aan, enkel verhuurders want de in het ontwerp eerst voorgestelde maximale tijdelijke huurtermijn van een jaar wordt nu zelfs 2 jaar. Om demagogisch te doen: enkel een lid van de VVD kan een dergelijk inbreuk op de rechten van huurders voorstellen.

Het enige positieve in het ontwerp is de grote gezinnen bepaling van 7:274f maar erg vaak zal die niet worden ingeroepen.

Eerste Kamer: verwerp dit onding. Vroeger werden kabinetten naar huis gestuurd omdat er te weinig nieuwe woningen worden gebouwd. Men maakt zich wel druk over zoekgeraakte bonnetjes maar niet over mensen die al 10 jaar op de lijst staan voor een woning. Dit ontwerp zal die mensen soms helpen maar ze komen dan wel in een niet erg benijdenswaardige positie.